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项目招商营销策划方案与广告设计之市场分析

 

第一部分 项目综合评估及项目定位

 1、市场

根据市场调查显示,目前商业市场集中于三大商圈,由于旅游城市的特殊性,古城商圈经营状况最佳、租金最高,均价达到200-500元/㎡,高价甚至800-1000元/㎡。

 新城综合商业圈古城商业圈束河商业圈
商业地位市级商业中心旅游商业中心次级旅游商业中心
档次中档中档中档/中低档
概况集中式购物广场/临街商铺30-300㎡不等

统一出租、出售/自行出租

30-150元/㎡·月

体量:60万方

集中式购物广场/临街商铺30-500㎡不等

统一出租、出售/自行出租

40-1000元/㎡·月

体量:10万方

集中式购物广场/临街商铺25-300㎡不等

统一出租、出售/自行出租

60-150元/㎡·月

体量:5万方

特征本地人购物、餐饮最集中的场所,街区的成熟度高,对周边街区的商业街起到了极大的带动作用。成熟度较高;以综合性商业街、酒吧街、客栈组成,部分在建和规划中的商业街和娱乐广场将进一步提升和完善商圈的服务功能。束河商业集中区建设初步成型,商业街、酒吧街、客栈群落等已经投入经营,商业氛围尚有待市场培育。
核心功能区七星街、花马街、长水路四方街、玉河广场束河古镇、茶马驿站
外围扩展区鱼米河、和业广场、金凯广场世界遗产论坛、南门商业街哈里谷酒吧街
·综上三大商圈,现处于旅游城市初级商业发展阶段,商业规划均显中低水平,各种档次商业混杂

·渔米河、花马街等成熟的商圈,已有部分中高端商家入驻,证明城市消费已具备中高端消费能力和趋势,现有商业不能满足此阶段及后期的发展。

附:《商业项目调查表》

 

依托旅游商业发展速度快,绝大多数显大众化,品调中低端,整体而言缺乏高端商业。

高端精品商业存在较大市场空间。

 项目概况

项目一般特征

  • 项目名称:古城
  • 区位位置:位于古城南面,紧邻五星级酒店和府皇冠,属于古城缓冲区,与市区接壤。
  • 项目性质:占地15亩,商住用地,期限为40年。
  • 项目规模:商业面积约5万㎡。2层商业为主,部分3层。临街面长约310米。
  • 物理素质:主要柱距5-6.0米,部分柱距可达到6.9-10.2米。

商业现状:项目北面为最大的忠义市场,人流量大,商业品调低。邻丽大路与长水路两条干道,基本视为单边商业,

 

项目个体特征

  • 本项目属于古城最后一块开发地,具备稀缺性、唯一性和不可复制性。
  • 具备古城商业与城市商业双属性,商业氛围易形成。
  • 由本地上市公司玉龙股份打造,和府皇冠、英迪格酒店的配套,以及水晶石等公司的介入,项目附加值大大提升。

3、项目SWOT综合评估

S-优势W-劣势
城市价值——世界三遗城市、中国历史文化名城,每年过千万的游客,城市综合价值不言而喻;

区域价值——古城最后一个开发地,具备稀缺性、唯一性和不可复制性;

地段价值——紧邻古城和城市繁华商业中心,商业氛围易形成;

血统价值——由上市公司玉龙股份打造,开发商实力能够被市场普遍接受;

产品价值——水晶石的接入,现代、时尚、高科技与文化结合的高端产品形象,吸引游客,提高商业氛围,聚集人气;

综合配套价值——和府皇冠假日、英迪格豪华五星级酒店的配套,整合开发商的优势资源,提升项目的附加值

不在核心商圈,传统消费力有限;

虽然处于古城区域,但并不位于核心商圈中,没有强大的消费传统和氛围。经营缺乏强有力的消费支持,易导致招商客户信心不足。

项目周边环境差,商气不足;

项目北靠忠义市场,区域环境差,消费人群不高,影响项目高端形象,南临祥和路(快速通道),商气受到一定影响。

高端商业定位,只租不售,招商客群局限。

项目定位高端,只租不售,招商对象定位为有经营能力的高端商家,招商客群的局限势必影响项目的招商进程。

O-机会T-威胁
国家限购令政策,市场对商业的关注度大增,对项目亮相后的推广产生利好。

市场具备高端消费能力,但相应的高端商业处于空白。

商业发展较缓,但高端消费已初步显现,如花马街的较高端餐饮人流如潮,但缺少整体高端规划的项目。

未来1年半内,将迎来商业项目的一个“井喷”期(推出逾15万方),商业市场竞争空前激烈。

现商业总体量约70万㎡,但随后的1-2年内,商业市场将放量逾16万㎡,客户的交叉势必增加招商难度。

 

项目招商营销策划方案目录

第一部分 项目综合评估及项目定位

1、市场

2、项目概况

3、项目SWOT综合评估

4、项目定位

4.1、定位原则

4.2、项目定位建议

4.2.1、高端商业,填补市场空白

4.2.2、以文化吸引游客,积聚人气

4.3、业态分布及面积建议

第二部分  项目招商策略

1、 招商策略

1.1、招商定位

1.2、招商计划及实施

1)、实施战略及推广计划

2)招商实施

1.3、招商实施方式

1)、已有客户梳理

2)、扩大商户积累量

2、项目租金价格及租赁条件建议

2.1、制定原则

2.2、制定方案

1)、租金制定方案

2)、定价方案

3)、分级定价

4)、制定方案建议

第三部分  招商工作安排

一、 招商前期准备

二、 执行期工作安排

三、 后期工作安排

 

 

 

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