招商策略
1.1、招商定位
项目定位为丽江高端小型城市综合体。为实现这一目标，项目采取整体招商的模式，通过控制项目的业态布局来确保项目的成功。
招商商户要求：需要具备一定品牌号召力的“主力商户”、符合项目高端定位的“次级主力商户”和“普通商户”，以及具备丽江特色的特色经营商户。所有商户的经营品调和服务标准需要达到或高于丽江现有高端商户的水平。
1.2、招商计划及实施
1) 实施战略及推广计划
A. 商业招商将实施快、准、灵的战略。
快：招商工作快速展开，迅速组建招商队伍，准备招商物料，并与大型“主力商家”取得联系，尽早确定商家进驻的可能性，同时快速解决问题，及时调整招商方案。宣传工作全面铺开，快速通过各种渠道达成认知和认同。
准：招商信息准时发布，展示项目的定位和发展潜力。准确把握商家的心理需求，提供高质量的招商服务。
灵：招商中不确定因素较多，根据市场情况和执行结果及时调整招商计划，灵活应对。
B. 招商推广计划
商业招商工作将通过以下推广方式进行：
招商总策略包括“走出去、请进来”，建立直复式招商网络，并按计划分组进行招商。外联招商为主，现场招商为辅。
在招商初期，将优先从自有商户入手，因目标商家数量少、直达性高，可省去营销认知阶段。中期，随着各渠道的推广，目标商家逐渐增加，外联招商团队与现场招商团队配合操作，加大人力投入，提升出行频率以应对更多商户。
B、招商媒体策略
项目客户群体以高端经营者为主，建议以线下渠道为主，低调推广，精准寻找客户；线上媒体为辅，通过小众媒体和户外广告保持一定的曝光度。
媒体组合建议包括：户外广告（机场至城区、城区内）、小众媒体如航空杂志（四川航空、东方航空，首页拉页广告，时间建议为半年）、直邮营销，针对高端客户（如各商会商家、高端会员）发项目资料。
相关营销活动计划（另呈）
专场招商推介会、品牌商家签约会、招商全面启动仪式、项目开街仪式。
1.3、招商实施方式
已有商户的梳理和积累是重点，同时扩大商户的积累量，加强商户谈判能力。招商渠道至关重要，需要深入挖掘，确保成功。
2、项目租金价格及租赁条件建议
2.1、制定原则
租售价格应根据市场经营回报和项目的高端定位来制定，建议以略低于市场回报的6%作为租金定价标准。
当项目均价为3万元/平方米时，五年内平均租金不得低于137.5元/平方米。项目租金和商业价格应符合《丽江市场商业价格调查及项目定价报告》。
招商执行应具备可操作性，建议根据不同业态和行业进行差别定价，利用铺位位置和交通组合，创造高租金点位。
2.2、制定方案
租金采用分级定价原则，按照主力店、次级主力店、普通商户、填充商户分别定价。
保本租金为137.5元/月/平方米。在15%空置率下，保本租金为162元/月/平方米；在10%空置率下，保本租金为153元/月/平方米。
3) 分级定价
面积分配总招商建筑面积约为1.5万平方米。部分品牌商家可采用“利润返点”的支付方式，一般为商家年营业额的5%-9%，但建议只对品牌号召力较强的主力商户使用这种方式。
项目招商营销策划方案目录
- 第一部分 项目综合评估及项目定位
- 市场
- 项目概况
- 项目SWOT综合评估
- 项目定位建议
- 项目业态分布及面积建议
- 第二部分 项目招商策略
- 招商策略
- 招商计划及实施
- 租金价格及租赁条件建议
- 第三部分 招商工作安排
- 招商前期准备
- 执行期工作安排
- 后期工作安排
