项目定位
4.1、定位原则
商业定位原则须考虑一般原则和个例原则。一般原则是所有商业物业在进行市场定位时普遍遵循的原则，个例原则是结合项目特征和区位商圈特征寻求可弥补商业空白区所符合的原则，具体如下：
| 一般原则 | 个例原则 |
| n 定位要符合时代和区域特征 n 定位应具备稀缺差异性和互补互动性的特点 n 定位要体现不同因素的赢利性和总体的平衡性 n 定位要在足够的市场接纳力之内 | n 与区域商业发展同向 n 与区域商业有效缺口相吻合 n 以中心区消费者需求特征为导向并考虑其实际购买力 n 确保该项目前期营销推广的成功及后期的保值能力和增值空间 |
4.2、项目定位建议
项目定位考虑，在这样一个旅游城市，在高端品质商业支持的前提下赋予项目文化属性，切合旅游城市的特点，又增加项目的底蕴，从而充分利用旅游城市的优势属性。结合开发商特有的资源，使项目成为第一无二、不可复制的标杆，城市的新名片。
主题定位考虑，即有高端商业属性，又可利用旅游城市优势，保证项目的成功。
主题定位：高端休闲街区
溯源文化的践行者
市场定位：即有特色，又具备高品调，高端休闲商业街。
经营定位：涵盖高端餐饮、高端娱乐休闲、高端（特色）商贸，甚至五星级酒店的小型城市综合体。
1200万人次的游客量，每年10%的游客人次增长，旅游人群，最大的消费客群。
►文化注入考虑：的东巴文化、茶马古道文化、古城文化……一系列的文化被“广而告之”，但我们发现当人们来到，这些文化的传承更多浮于表面，被更多的低端商业氛围所掩埋。因此契机，项目以文化追根溯源的践行者身份，树立项目的文化形象，最终使之成为旅游城市的新名片。
►文化注入落地建议：
- 、茶马古道——作为项目文化深入诉求点，以体验茶马古道、追溯茶马古道的方式接入项目，使项目成为茶马古道文化必经站。
A、水晶石制作茶马古道浮雕投影墙，游客体验茶马古道。B、项目建立茶马古道博物馆，深入展示茶马古道文化的源远流长。（博物馆面积建议200-300㎡，开发商后期持有物业）C、联系旅游品制作公司，设计制作专属理由纪念品，在茶马古道博物馆中进行销售。
- 、印象——的名片，玉龙特有资源。项目与印象中的一个凄美的爱情故事结合，对“案名演绎的方式，通过与印象的联动，使项目与“名片”不可分离，资源的独有性，使不可复制。
D、建议在项目广场建置《久命与羽排》的故事的浮雕，同时设置“爱情同心锁”（或愿望树）的表现物，增加项目互动性。
3）、旅游资源——以上的文化表现注入，项目已经具备的旅游标示的特征，建议开发商整合资源，古城旅游路线重新规划，北进南出，或者南进北出，使成为旅游必经线路，最值得一看的名片。
4.2.3、定位评估：高端城市消费场所的定位是最符合定位个例原则的经营定位，并且有效的填补商业市场高端商业缺口，文化的注入，增加项目的底蕴，对项目商户信心和商业成功以保障。
4.3、业态分布及面积建议
项目主要招商业态建议：高端餐饮类、品质休闲类、商贸类（高端、特色）、高品调酒吧类、其他（文化艺术等）五大类，规划 分布建议如下：
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贸，茶艺商贸等，都将为区域连接起到良好的作用。
5）、区域⑤为其他区，建筑面积约为2500㎡，涵盖零售，便利店，商贸行，饰品，文化沙龙等多种综合业态，所处位置优势仅次于水景核心区域，业态的多样化是吸引游客人群的主力阵地，加之文化沙龙一类的摄影工作室，画廊等文化商业的充实，可将项目的品调再次提升一个档次。区域发散可辐射到9号区域和10号区域，这2个区域为喧嚣和幽静的连接点，特别是文化类商业不可获取的2块灵活板块，区域9连接餐饮，休闲，酒吧等三种享受类业态，作为一个转折区域，加入高端便利店（如7-Eleven等）或者高端酒类商
4）、区域④为高品质酒吧区，建筑面积约为1300㎡，该区位位于项目正北面，相当人气较为薄弱，但酒吧经营时效性强，而对于古城内的酒吧大部分品质以中端或低端为主，高端酒吧会所相对较少，该区域招商的酒吧必须为高于古城内部，以品质取胜，可以红酒盲饮吧等为噱头，宣传一定的文化氛围，并为项目增色不少，而本区域与商贸零售等业态距离较远，能有效的发挥出独特的高端气质，从而成为城市夜生活及酒吧文化的一大奇葩。
3）、区域③为商贸区及品牌店等，建筑面积约为3500㎡，位于项目的西面和南面，也是临街商铺，人气和交通是最为便利的区域范围，该区域内有3条通道通往项目内部，人流量充足，为体现本项目的品质和别具一格，区域③按照业态规划可招揽如：高品质日化，高端快餐，银行，品牌服装，珠宝等商业进入。该区域尽量杜绝古城纪念品，中低端饰品店等商业加入，致力于以品质为亮点，区域③的发散区可延伸为8，10两个灵活区域，可以为业态的稳固和商业的便利化提供补给。
2)、区域②为品质休闲区，建筑面具约为1300㎡，从图中可得知，该区域主体为秀丽水景，风格独到，是整个项目的中心地带，辐射其他几大板块，该区域的商业范畴相当广泛，立足为品质休闲类的主打区域，该区域对于引进高端西餐厅，咖啡厅，特色餐吧（如东南亚菜，日本料理等）具备十分有利的区位优势，但该区域地处核心板块，也是商家必争之地，为保障业态的平衡以及业态繁荣最大化，该区域可延伸至7，8，9三个灵活区域，并能补充其他几个板块中缺乏休闲类场所的不足；
1）、区域①为高端餐饮区，建筑面积约为4000㎡，该区域位于项目东部范围，由五个大型院落式建筑组成，建筑面积大，环境富有古城特色，具备招揽大型餐饮得天独厚的各种条件，亦是招商工作的重点，就市场环境而言，缺乏大型特色餐饮，招揽大型高端餐饮行业的加入是润色项目和增添项目知名度的关键所在。区域延伸区可为6号灵活区域，6号位置为项目西南广场所处范围的内部延伸，该区域立足大型知名餐饮的可行度极高，并且也具备相应的造势气氛；
| 建议业态面积配比 | |||
| 区域 | 建筑面积 | 业态概况 | 符合商家 |
| ①大型餐饮 | 4000㎡ | 预计由9~10家大型品牌餐饮企业入驻，南北菜系名企 特色中餐、高端西餐厅或自助餐 | 成都印象；锦尚；高端火锅，自助餐等 |
| ②品质休闲 | 2500㎡ | 预计5~6家中高端咖啡厅、特色餐吧、茶餐厅入驻 以下午茶和休闲会晤式场所为主 休闲品牌店加盟商家等 | 星巴克，良木缘等各类咖啡餐吧；日韩料理，东南亚菜，西餐；过桥米线，三文鱼庄等云南各类特色餐饮。 |
| ③商贸品牌店 | 3500㎡ | 预计20~25户中高端商贸零售店入驻 高品质服饰，知名快餐、冷饮， 银行，珠宝，知名便利店等行业 | DQ；麦当劳；屈臣氏；中国银行；7-ELEVEN；周大福；柒牌男装等高端男女服饰 |
| ④高端酒吧 | 1300㎡ | 预计3~5家品质型酒吧企业入驻 红酒、雪茄吧为最高品调 高质量清吧，优良的饮酒和音乐环境 | 莲花府邸；红酒盲饮吧；演绎类酒吧等高端会所等 |
| ⑤其他 | 2500㎡ | 预计12~18家特色零售类商家入驻 文化沙龙类商铺，特色饰品制售 酒、茶类商贸行 | 银饰店，民族纺织，扎染；茶艺空间；画廊；摄影工作室等 |
| 6至8灵活区域 | 1200㎡ | 预计可归置8~10家商家入驻， 涵盖五大区域内各种行业， 根据发展需求分布业态 | 冰淇淋，陶艺，便利店，咖啡厅，火锅及特色甜品店等 |
| 合计 | 15000㎡ | ||
- 其中商业管理服务素质和经营者是否为有实力、有信誉的商家乃商业成败的关键因素。各商家投入资本，除了维持产品的质素，迎合潮流，还要注重装修，橱窗陈列，灯光，形象，以及员工的服务水平等等；以建立消费者对此商业的商家及货品的信心，所以选择商家方面，除了租金回报外，还要作多方面的考虑。
- 发展商必须清楚的认识到，要把好的经营者请来进驻商业作为『主力商家』，必须把租赁条件尽量放宽，尽量去迎合有号召力商家的需要，让他们先落实进驻，再利用知名商家的号召力去吸引其它经营资源。
- 唯有准确的定位、合理租金和正确的营销推广策略，才有机会将所有铺面全部租出，并成功开业，提升商业的整体价值。
一个商业的成功，发展商乃最高的决策人，必须认清成功的关键，深思熟虑，不能急功近利，以期望一个物业长远性的成长过程，获取最大回报，实现商铺的升值和商铺的价值最大化，实现利润最大化。
本案余下部分将围绕项目商业定位和成败的关键因素展开，最终的目的是要成功引进有优良商业经营管理服务素质商家和有实力有信誉的【主力商家】。
项目招商营销策划方案目录
1、市场
2、项目概况
3、项目SWOT综合评估
4.1、定位原则
4.2、项目定位建议
4.2.1、高端商业，填补市场空白
4.2.2、以文化吸引游客，积聚人气
4.3、业态分布及面积建议
1、 招商策略
1.1、招商定位
1.2、招商计划及实施
1）、实施战略及推广计划
2）招商实施
1.3、招商实施方式
1）、已有客户梳理
2）、扩大商户积累量
2、项目租金价格及租赁条件建议
2.1、制定原则
2.2、制定方案
1）、租金制定方案
2）、定价方案
3）、分级定价
4）、制定方案建议
一、 招商前期准备
二、 执行期工作安排
三、 后期工作安排
